שוק הדירות עובר תהפוכות רבות בשנים האחרונות. מחירי הדירות מאמירים ויש לכך שתי סיבות עיקריות. הסיבה הראשונה היא הריבית הנמוכה במשק. כאשר הבנקים משלמים ריבית נמוכה כל כך, רבים מחפשים אפיק השקעה מניב יותר ורוכשים נכס להשקעה. ביקוש הנכסים מעלה את מחירם. הגורם השני הוא המדינה. שרי האוצר האחרונים לא השכילו לפעול למען הורדת יוקר הדיור בשני צעדים פשוטים: שחרור קרקעות והורדת רגולציה על תכנון ובניה. במקום זאת פנו אותם שרי אוצר לתכניות שיעילותן הכלכלית מפוקפקת אך הן יצרו להם הרבה רעש תקשורתי: מע"מ אפס ודיור למשתכן היו שתי תכניות כושלות שבמבחן התוצאה תרמו לייקור הדירות, הכבדה על נטל המס ויצרו הרבה בלבול ותסכול. לאור כל זאת, רבים מתלבטים בשאלה האם לקנות דירה ולחיות בה או לשכור דירה ולעשות משהו אחר עם הכסף. במאמר הבא ננסה לענות על השאלה הזו.
אז לקנות או לשכור?
כאשר אנחנו מתלבטים בנוגע לרכישה של נדל"ן, אנחנו צריכים לחשוב על כמה גורמים. בגלל שמדובר בנדל"ן בו אנחנו אמורים להתגורר, לא כל הגורמים הללו הם כלכליים גרידא. להלן אותם גורמים אותם יש לקחת בחשבון:
דירת החלומות
לפעמים אנחנו יכולים למצוא דירה לרכישה שהיא יותר ממתאימה, היא פשוט מושלמת: מרווחת, עם נוף, שקטה, מרכזית, קרובה למוסדות חינוך מצוינים או פשוט קרובה לקרובי משפחה כגון הורים או אחים/ אחיות. לנכס כזה יהיה ערך בשבילנו שהוא יותר מסתם השקעה. במקרה כזה, ניתן בהחלט להצדיק רכישה של אותה דירה למגורים. התנאי היחיד הוא שאנחנו לא משלמים יותר ממחיר השוק שלה. זכרו, בעד הרבה כסף תמיד תוכלו למצוא נכס מושלם, החוכמה היא להשיג אותו במחיר שפוי. דירה כזאת לא כדאי למשל לשכור. חוזה השכירות שלנו תמיד יכול להסתיים ואפילו אם לא, חוסר הוודאות ימנע מאיתנו להשקיע השקעות משמעותיות בדירה.
עזרה מהמשפחה
מיד נגיע לשיקולים הכלכליים הטהורים, לפני כן נזכיר שיקול שגם הוא קשור למימון. יכול להיות שמבחינה כלכלית טהורה עדיף היה לנו לגור בשכירות, לחסוך את כספנו, לבנות תיק השקעות של ניירות ערך שונים, נדל"ן מניב בארץ או אפילו בחוץ לארץ. העניין הוא שבמציאות, לא הרבה הורים יעניקו לבני הזוג הצעירים מתנה של כמה מאות אלפי שקלים בכדי "לבנות לעצמם תיק השקעות". הורים שעוזרים לילדים שלהם עושים זאת לרוב על ידי עזרה ישירה ברכישת דירה כאשר הזוג לוקח על עצמו משכנתא וגר בדירה. אם המצב הזה נשמע לכם מוכר, הרי שהשאלה הוכרע ללא צורך בחישובים מסובכים של החזר על ההון והחזר השקעה אלטרנטיבי. עדיף להתחיל עם כמה מאות אלפים שמושקעים בצורה פחות אופטימלית, בנכס למגורים, מאשר עם חמישים אלף ש"ח שמושקעים טיפה יותר טוב.
כדאיות ההשקעה
מבחינת כדאיות ההשקעה, הרי שצריך לבדוק את התשואה על ההשקעה בכל אפיק ולבחון מצב היפותטי של הנכסים שתצברו בעוד כמה עשרות שנים. רכישת דירה תשאיר אתכם עם דירה. זה קצת קשה להעריך כמה היא תהיה שווה אבל ניתן לקחת שיעור עליית מחירים שנתי מסוים ולהתייחס אליו. במצב המקביל של מגורים בשכירות עלינו לחשב את כל ההפרשות שהיינו מפרישים למשכנתא בנוסף להון ההתחלתי, להניח אחוז תשואה מסוים ולהשוות בין המצבים. התחשיב כאן יכול להיעשות עם נתונים שונים של אחוזי תשואה ולכן הוא יכול להיות מעט מבלבל. מה שכן ניתן להעריך הוא שיש איזון מסוים בין שני האפיקים והפער ביניהם לא יהיה גדול לשום כיוון מכיוון שיש שם גורמים שמאזנים האחד את השני. מה שניתן להגיד בגדול הוא שהשקעה באפיק של תיק מנייתי תהיה לאורך זמן יותר משתלמת, אם אנחנו בוחנים לפי נתונים היסטוריים. הבעיה היא שלא הרבה מסוגלים להשקיע ולהתמיד בתיק כזה לאורך עשרות שנים. במוקדם או במאוחר יגיעו מפולות ואז במקום להישאר ולקנות, המשקיע הממוצע יברח וינעל הפסדים לנצח. ההשקעה היחידה שנראה שגם מתאימה למשקיע ממוצע היא לקנות דירות יותר מניבות ולגור בשכירות בנכס שאיננו שלו אבל מניב פחות לבעליו. זו דרך להבטיח שההון שבידינו עובד קשה יותר מההון שהושקע בדירה בה אנחנו גרים ומכאן היתרון שנשיג. יש לציין ששיטה זו מתאימה למי שמוכן לגור בשכירות במשך עשרות שנים.
סיכום:
רבים חושבים שההחלטה אם לקנות או לשכור דירה היא כלכלית. כפי שראינו, טווח הטעות והקושי לחשב מה יהיה בעתיד, עושה את ההחלטה הזו לבעלת הרבה משתנים שאינם כלכליים גרידא.