בעולם הנדל"ן, קיימים בעיקרון שני סוגים עיקריים של מוצרים. נדל"ן מגורים ונדל"ן מסחרי. על פניו ההבדל הוא ברור, נדל"ן אחד משמש למגורים של אנשים, בין אם בנייני מגורים, בתים פרטיים וכדומה, ונדל"ן אחר משמש למשרדים, חנויות, מרכזים מסחריים, קניונים וכדומה.
אך כל מי שמכיר את עולם הנדל"ן ובפרט את עולם הנדל"ן המסחרי, יודע שיש הבדלים מהותיים ביניהם. זו הסיבה שחלים עליהם חוקים שונים, לא רק מבחינה משפטית, לא רק מבחינת חוקים ותקנים של רשויות מקומיות, אלא גם מבחינת השוק, קרי, השקעה בנדל"ן פרטי איננה דומה להשקעה בנדל"ן מסחרי.
במאמר זה אנחנו נסביר על השקעות בנדל"ן מסחרי, כיצד הן מתבצעות ומדוע הן משתלמות הרבה יותר מאשר נדל"ן מגורים. באופן טבעי, מרבית המשקיעים בנדל"ן, בוחרים להשקיע את הכסף שלהם בנדל"ן מסחרי, אלא אם אנחנו מחשיבים את המגזר הפרטי שמשקיע את כספו בנדל"ן פרטי (בין אם זה לצורך רכישת דירה למגורים או רכישת דירה להשכרה).
מה זה בעצם נדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי כאמור, זה כל מבנה שמשמש לצורכי מסחרי ועסקים. זה יכול להיות מבנה שמשמש כמשרד, חנות, מוסך, מסעדה, בית קפה, ומן הסתם גם בנייני משרדים, מרכזי קניות, קניונים, מרכזים מסחריים ועוד.
החלוקה היא כזו, יש מי שרוכש מגרש ומקים עליו את המבנה העסקי שלו או לחילופין, הוא רוכש מבנה והופך אותו לעסק שלו. אז הוא הבעלים של המקום. בדרך כלל מי שקורה זה שיש אנשים שרוכשים מגרשים ובונים עליהם מבנים מסחריים, בנייני משרדים, מרכזי חנויות ואז הם משכירים אותם לעסקים שונים. כך למשל עובדים הקניונים. חברות או קבלנים פרטיים בונים מרכז מסחרי, עם חלוקה לחנויות ומשרדים (או מרכז שיש בו חנויות ובניין משרדים בנפרד), ואז הם מתחילים להציע לשכירות כל חנות וכל משרד במבנה לעסקים שונים לתקופה ארוכה.
השכירות מתבססת על פי רוב, לפי שטח החנות או המשרד, פלוס תשלום על שירותים נלווים שהמקום מספק לבעלי המקום וכן ללקוחות שלו (חנייה, תחזוקה, אבטחה וכדומה).
מדוע נדל"ן מסחרי משתלם יותר מנדל"ן פרטי?
לפני שנציג כמה הסברים למה השקעות בנדל"ן מסחרי משתלמות יותר, נציג את הנתון הבא, על פי הערכות התשואה על נכס פרטי, קרי שכירות על דירה או בית, מגיע ל3-4 אחוז בשנה, לעומת זאת, התשואה על נכס מסחרי יכול להגיע ל-10 אחוז בשנה. ההפרש הזה כשלעצמו מלמד מדוע השקעה בנדל"ן מסחרי משתלם יותר מהשקעה בנדל"ן פרטי.
מעבר לכך, יש שני הסברים בולטים מדוע משתלם להשקיע בנדל"ן מסחרי ולא בנדל"ן פרטי:
ראשית, מרבית העסקים מעדיפים לשכור נכסים ולא לקנות, בין אם מסיבות כלכליות ובין אם מסיבות אחרות. לעומת זאת אנשים במגזר הפרטי יעדיפו לרכוש דירות ולא לשכור, במידה וזה אפשרי מבחינתם.
שנית, הרבה פעמים השכרה לעסק היא לטווח ארוך, בעוד שהשכרה ללקוחות פרטיים יכולה להיות עניין של שנה, שנתיים ואז הם יעזבו.
מה שכן, נדל"ן מסחרי טומן בחובו נקודת אזהרה והיא, אם העסק לא מצליח או אם הכלכלה נמצאת בתקופת שפל, יש סיכוי שהמבנה יעמוד ריק ללא שוכרים.