חוק המכר של דירות עוסק בתנאים החלים על העברת נכסים מסוג דירה, בין אם מדובר על מחויבויות של המוכר (זמני מסירת הדירה למשל, מה החוק אומר בנושא איחור במסירת דירה וכיו"ב) ומחויבותו של הרוכש. כיוון שההנחה הרווחת במקרה של מכירת דירה היא כי בידיו של המוכר מצוי כוח רב יותר, החוק מעניק הגנה משפטית כלפי הקונה כדי להגן על כספו והשקעתו.
סעיף 4 לחוק עוסק בתנאי מסירת דירה חדשה לרוכש, כאשר הרוכש מגלה במהלך בדק הבית אי התאמות בין מפרט הדירה למצב הדירה בפועל. במאמר הבא נעסוק בנושא אי התאמות במסירת דירה וליקויי בנייה, נסקור אילו אי התאמות נחשבות כהפרת הסכם וכיצד מתנהל הליך התביעה במקרים אלו.
אילו אי התאמות נחשבות כהפרת הסכם מכר?
כאשר מתגלות אי התאמות בין מפרט הדירה למצבה בפועל, מדובר על קבלן / יזם שביצע הפרה מהותית בחוק המכר. לרוב אי ההתאמות מתגלות בזמן ביצוע בדק הבית, בטרם אכלוס הדירה על ידי הרוכשים, או בתקופה קצרה לאחר כניסת הדיירים.
אי ההתאמות השכיחות כוללות חוסר בשקעים ונקודות חשמל, שטח דירה קטן יותר ממה שצוין במפרט הדירה, מיקום שונה לחניה או מחסן, אי עמידה בתקנים, סוג ריצוף הדירה שונה, חוסר באביזרים כמו ונטה בשירותים וחלונות בחדרים וכו'.
לעיתים אי ההתאמות המתגלות נחשבות גם כליקויים בבנייה, כך שבשני מקרים אלו על הקבלן לבצע תיקון ו/או הוספה של החוסרים והליקויים.
כיצד יש להתנהל במקרה של ליקויי בנייה?
ליקויי בנייה מתייחסים לרוב לכשלים משמעותיים ביסודות ותשתית המבנה כמו צנרת פגומה / חסרה, בעיות איטום בחיפוי החיצוני של המבנה, תקלות במערכת החשמל ועוד. יש לזכור כי לעיתים ליקוי הבנייה יתגלו רק בדיעבד, לאחר כניסת הדיירים לדירה ומגורים בה, כיוון שמדובר על ליקויים נסתרים כמו לדוגמה גילוי של נזילות וכניסת גשמים בעונת החורף.
גם במקרים כאלו הקבלן מחויב לבצע תיקונים מיידים של הליקויים שהתגלו, כדי שהדיירים יוכלו להמשיך ולהתגורר בדירה. קיימת משמעות לביצוע הבחנה בין ליקוי סביר לבין ליקוי חמור המתגלה בדירה, כיוון שליקוי חמור עלול להוות לעיתים סכנת חיים וישנה חשיבות מהותית לתיקונו על ידי הקבלן.
הליך תביעה בגין אי התאמות במסירת דירה
על מנת שהקבלן יבצע את תיקוני הליקויים ואי ההתאמות שהתגלו בדירה, על הרוכש לפנות ישירות אליו בכדי להתריע על כך. במקרה והקבלן אינו שת לבקשתו של הרוכש, הוא רשאי להגיש תביעה משפטית בגין הליקויים ואי ההתאמות שנמצאו.
גם כאשר הרוכש מחליט לבצע את תיקון הליקויים מכספו, במידה ואינו מעוניין לגרום להתפשטותם והחמרתם, הוא יכול לכלול את סכום גובה התיקונים בתביעה אותה הוא יגיש לבית המשפט. הוכחת סוג הליקוי / אי ההתאמה, גובה הנזק ואחריות הקבלן חלה על הרוכש – ולכן מומלץ לבצע את הליך התביעה בליווי משפטי של עו"ד מומחה בתחום ליקויי בנייה.
> קראו גם על הסכם זכיינות ומתי הוא נחוץ