שוק הנדל"ן האמריקאי אטרקטיבי ומושך משקיעים ישראלים רבים. המחירים הגבוהים והמגבלות שהוצבו למשקיעים בנדל"ן בארץ גורמים לישראלים לחפש נכסי נדל"ן לרכישה בחו"ל, במיוחד נדל"ן למגורים המספק תשואה טובה.
לפני רכישת נדל"ן להשקעה בארה"ב מומלץ לבדוק היטב את הכדאיות הכלכלית של העסקה. לאחר מכן, בחנו השלכות העסקה על תשלומי המיסים לפי חוקי ארה"ב ולפי חוקי מדינת ישראל.
תכנון מס
חוקי המיסים בארה"ב רבים ומשתנים ממדינה למדינה וחלים על משקיעים זרים. תכנון מס לפני ביצוע עסקת נדל"ן מניב הכרחי ועשוי להשפיע על החלטתכם בדבר כדאיות העסקה.
פנו לרואה חשבון אמריקאי המכיר את חוקי המיסוי, שיחשב עבורכם את סכומי המס השוטף שתשלמו מהכנסות השכירות, את המס שתשלמו כאשר תרצו למכור את הנכס ויבדוק את ההשלכות של מצב בו תרצו להוסיף שותף להשקעה.
מיסוי אמריקאי על השקעות נדל"ן בארה"ב
מיסוי אמריקאי על נדל"ן, הינו מיסוי הנקבע לפי מיקומו הגיאוגרפי של הנכס. יש מיסוי פדרלי, יתכן מיסוי במדינה בה נמצא הנכס ואפילו מיסוי עירוני.
מיסוי על הכנסה מדמי שכירות.
הכנסה משכירות בארה"ב חייבת בשיעור מס של 30% מההכנסה ברוטו ללא קיזוז הוצאות.
במידה ונרצה שיוכרו הוצאות שהוצאנו בקשר לנכס כמו תיווך, הוצאות המשכנתא, שכר טרחה עו"ד ועוד, עלינו להגדיר בדו"ח המוגש לרשויות המס האמריקאיות, את הכנסת השכירות כהכנסה שהופקה בארה"ב וקשורה לעסק.
שינוי ההגדרה יאפשר הכרה בהוצאות הקשורות להפקת הכנסות השכירות. ההוצאות יופחתו מהכנסת השכירות והמס יחושב על היתרה הנותרת המהווה רווח.
מיסוי אמריקאי על רווח הון ממכירת הנכס
מיסוי אמריקאי יחול על רווחים ממכירת הנכס. שיעור המס אינו אחיד ויכול להשתנות ממדינה למדינה. שיעור המס נקבע לפי מדרגות מס ולפי משך זמן אחזקת הנכס ואופן אחזקתו.
אמנת מס בין ישראל לארה"ב
האמנה למניעת כפל מס הקיימת בין שתי המדינות מתייחסת בתחום מיסוי הנדל"ן למקום בו נמצא הנכס ולא על פי תושבות בעל הנכס. הזכות הראשונה לקבלת המס ניתנת למדינה בה ממוקם הנכס – ארה"ב. המס יחושב תחילה בארה"ב ולאחר מכן יחושב בישראל ויתאפשר קיזוז המס האמריקאי.
תשלום מס בישראל
הכנסה משכירות ורווח הון בארה"ב חייבים במס בישראל בכפוף לאמנת המס בין שתי המדינות.
קיימות 2 אפשרויות מיסוי בישראל על הכנסה משכירות בארה"ב:
- מיסוי בשיעור 15% על ההכנסה ללא אפשרות ניכוי הוצאות למעט הוצאות פחת וללא אפשרות קיזוז של המס האמריקאי.
- מיסוי בשיעור המס השולי אך לא פחות מ-31% על ההכנסה נטו, בקיזוז הוצאות ובקיזוז המס ששולם בארה"ב.
לגבי הכנסות מרווח הון, בישראל קיים שיעור אחיד העומד על 25%.
לסיכום, נדל"ן אמריקאי אטרקטיבי ככל שיהיה כרוך בסוגיות מיסוי אמריקאי וישראלי, לפני שאתם חותמים על עסקה בצעו תכנון מס ובעזרת רואה חשבון בדקו את סכומי המס שתשלמו לאורך תקופת אחזקת הנכס ובעת מכירתו.
באדיבות ויסקינד ביטס מיסוי אמריקאי